CRISI DEGLI ALLOGGI IN PORTOGALLO E NEL RESTO D’EUROPA

La mancanza di abitazioni a prezzi accessibili sta diventando un problema sempre più grave nell’UE. Scopriamo insieme cause e soluzioni prese in considerazione dal Portogallo e dall'Unione Europea.

La mancanza di abitazioni a prezzi accessibili sta diventando un problema sempre più grave nell’UE. L’aumento costante, impietoso, dei prezzi degli appartamenti e degli affitti, anche delle singole camere, corre inarrestabile da almeno una decina d’anni. Importi assurdi se si prendono in considerazione i salari, fermi o aumentati col contagocce in alcuni Paesi dell’Unione Europea, in Italia addirittura sembrano in costante diminuzione, ma della tragica situazione dell’economia del BelPaese ne parleremo in un altro video. L’inflazione pesa sempre più sui redditi dei singoli e delle famiglie, ma il costo sconsiderato per accedere a un alloggio, sta creando forti disagi sociali in molte zone d’Europa. A Lisbona, città nella quale vivo da oltre 11 anni, sempre più gente del ceto medio, con un’occupazione stabile, sta finendo per strada, spesso arrangiandosi in tende da campeggio.

Cosa fa l’Europa?

Il 21 gennaio 2021 il Parlamento Europeo ha adottato una risoluzione richiedendo agli stati membri di riconoscere gli alloggi adeguati come un diritto umano fondamentale legalmente applicabile attraverso la legislazione. Secondo il Parlamento europeo tutti dovrebbero avere pari accesso ad abitazioni dignitose e salubri, collegate a tubature che forniscano acqua potabile di qualità, con efficienza energetica, fognature e servizi igienici adeguati. Tra il dire e il fare c’è di mezzo il mare o in questo caso grossi interessi economici, fatti di mera speculazione immobiliare o anche semplice adeguamento da parte di chi vende o affitta ai prezzi di mercato, alla spietata legge della domanda/offerta.

La crisi degli alloggi è un problema per tutti.

La situazione si è aggravata particolarmente per i proprietari a basso reddito e gli affittuari privati, ma anche le persone con un reddito medio sono gravate dai costi di affitto e di manutenzione. Questo è vero specialmente per i genitori soli, per le famiglie numerose e per i giovani al loro primo impiego, con un reddito troppo basso per il mercato degli affitti e troppo alto per essere considerati idonei all’accesso per le case popolari. Quanto appena detto è comunque una semplificazione di un discorso molto più ampio e complesso.

Che cosa significa “alloggio adeguato”?

Il rapporto prezzo-reddito degli alloggi è il criterio più comune per misurarne l’accessibilità.

Tra il 2010 e il 2018 circa il 10% della popolazione dei 27 paesi UE ha speso più del 40% del proprio reddito disponibile nelle spese per l’alloggio: in Italia la percentuale nel 2018 era dell’8,2% secondo l’Eurostat.

Secondo l’Istat, la spesa media mensile nel 2019 per un’abitazione in affitto è stata di 579 euro, di 242 euro per le abitazioni di proprietà.

Quali sono le cause della crisi degli alloggi?

La trasformazione degli alloggi in investimenti finanziari è una delle cause principali dell’aumento dei costi. Le persone comprano una seconda abitazione per ottenere un reddito supplementare e per integrare le loro pensioni. Gli investimenti stranieri fanno salire i prezzi delle case e le piattaforme come Airbnb riducono il numero delle abitazioni disponibili per i residenti, specialmente nel centro città, centri storici, zone costiere, tutte quelle aree snaturate dal turismo di massa. Prende sempre più piede il fenomeno della gentrificazione, argomento che approfondiremo in un prossimo video.

Alloggi nell’UE: dati e cifre

Negli ultimi tre anni i prezzi delle case nell’UE sono saliti in media del 5%

La spesa per le case popolari in Europa, da parte dei vari Governi, rappresenta solo lo 0,66% del PIL, Pil europeo appunto. Quali soluzioni propone il Parlamento europeo? L’UE può influenzare indirettamente il mercato edilizio attraverso norme sugli aiuti statali, leggi per la concorrenza fiscale e l’adozione di linee guida. Per esempio un cambiamento nelle norme per gli aiuti statali potrebbe rendere più facile per le autorità pubbliche aiutare tutti i gruppi che si trovano in emergenza abitativa perché i loro bisogni non riescono a essere soddisfatti facilmente viste le condizioni del mercato.

Al di là di quanto possa fare l’Europa, è necessario che ogni singolo Stato intervenga in maniera decisa, per quanto resti comunque complicato contrastare quanto sta avvenendo, frutto anche del fenomeno della globalizzazione, dell’abbattimento dei confini, del voler rendere legittimamente l’Europa un’unica forza economica, al fine di poter competere con i colossi asiatici e nordamericani, ma di fatto è un continente economicamente frastagliato, tralasciando gli aspetti politici, sociologici e culturali. Prendo come esempio il Paese nel quale vivo e lavoro, ormai da una vita. Perché la domanda supera l’offerta e perché siamo arrivati a un punto tale che una camera viene data in affitto a 600 euro e oltre, nonostante la media degli stipendi qui in Portogallo si aggira su una media di 900 euro al mese? Semplicemente c’è molta gente, studenti, lavoratori, nomadi digitali, pensionati, proveniente dai ricchi Paesi nordici, da quelli scandinavi, dal Regno Unito, dalla Germania, dove il reddito pro capite è molto alto, senza contare poi la distinzione dei salari forniti dalle multinazionali site qui in terra lusitana, che comprensibilmente per attrarre lavoratori da tali Paesi, devono offrire stipendi competitivi, molto più alti rispetto alle retribuzioni concesse ai locali, ergo i portoghesi, nonché ai numerosi lavoratori provenienti dai vari Paesi del sud Europa, senza contare gli immigrati provenienti dalle ex colonie o dal Sud America.

L’inflazione è un fenomeno irreversibile, i prezzi una volta che salgono difficilmente scendono, praticamente mai. Nell’ambito immobiliare c’è però un sali e scendi, possono volerci anni, ma ci sono momenti nei quali per una serie di fattori, crolla la domanda e irrimediabilmente i prezzi degli immobili tendono a scendere.

In tutta Europa il livello elevato dei tassi di interesse sta frenando le compravendite, quindi sembra che il rialzo dei prezzi si stia frenando, tuttavia nel mio Portogallo ancora continuano ad aumentare, proprio per questo il Governo Costa ha deciso di prendere in pugno la situazione e il Portogallo si dovrebbe apprestare a diventare la prima bolla immobiliare di questo fine 2023.

Il legame tra agevolazioni per i pensionati e il boom dei prezzi delle case in Portogallo.

Nel 2009, il governo locale aveva disposto una misura fiscale per incentivare gli stranieri, titolari di una pensione, a trasferirsi in Portogallo. Il beneficio consisteva nell’esenzione totale delle tasse, per una durata di dieci anni, per quelle persone definite “residenti non abituali”. Era sufficiente trascorrere almeno sei mesi e un giorno in terra lusitana.

Dal 2020 il regime è cambiato, pur restando estremamente favorevole, con l’introduzione di un’aliquota al 10%. Questa opportunità è stata colta soprattutto da inglesi, francesi e italiani, molti dei quali hanno finito per acquistare casa a Lisbona o dintorni o lungo il litorale dell’Algarve. Questa liquidità piovuta sul mercato immobiliare locale, però, ha costantemente fatto lievitare i prezzi delle case, che nel solo 2022 sono cresciuti del 12%.

Il ruolo determinante degli stranieri appare evidente. Secondo un recente approfondimento dell’agenzia Bloomberg, nel primo semestre dell’anno le nuove costruzioni in Portogallo sono state praticamente tutte vendute a stranieri. Molti lisboeti sono stati costretti a trasferirsi fuori città, facendo i pendolari, io personalmente, per varie ragioni, ho preso il treno della linea di Setubal più volte nel corso del 2023, sempre pieno, molta gente quindi si fa un’ora di treno per andare al lavoro, senza considerare il tempo poi speso in metro o sugli autobus. Posso testimoniare anche per il discorso di interi stabili a Lisbona abitati da proprietari francesi, scandinavi e italiani, tra i quali miei cari amici.

Quanto costa una casa in Portogallo?

Il mercato è ovviamente frammentato. Il prezzo medio delle abitazioni in Portogallo è di poco superiore a 1.700 euro al metro quadrato, ma le medie nazionali sono poco indicative. A Lisbona il costo di un’abitazione nuova è intorno ai 5.400 euro al metro quadrato, a Porto sfiora i 3.000.

 Il 2022, in Portogallo, ha fatto anche segnare il record storico per numero di compravendite: circa 159mila. Insomma, numeri altissimi per un Paese di 10 milioni di abitanti e con un salario medio annuale, calcolato da Eurostat, sotto i 20mila euro l’anno contro una media Ue superiore a 30mila, ovviamente si parla di cifre lorde.

La soluzione del Governo Costa: addio agli sgravi per stranieri.

Questa pressione abitativa ha messo in forte difficoltà i portoghesi alla ricerca di una casa in cui andare a vivere. Così, benché la presenza degli stranieri fosse solo una componente del problema, il Governo ha deciso di dire basta e dal 1° gennaio 2024 scompariranno gli sgravi per i residenti non abituali. I benefici restano naturalmente in piedi per chi ne è già titolare.

Inoltre, la legge di bilancio portoghese per il 2024, in corso di approvazione, contiene un maxi stanziamento da oltre 1 miliardo di euro, che verrà dispiegato su varie misure, tutte legate al sostegno all’affitto, all’acquisto di abitazioni e all’accesso al credito ipotecario.

La stretta sugli stranieri, insieme al rialzo del costo dei mutui, potrebbe determinare una caduta dei prezzi repentina, la cosiddetta “bolla” immobiliare, ma che sarebbe giustificata come riallineamento fisiologico dei valori rispetto alle reali capacità di spesa e di reddito dei portoghesi.

Non solo Portogallo

Lo spettro “bolla”, comunque, si aggira in buona parte dell’Europa, ma molti analisti sono concordi nel considerarla una correzione naturale, più che uno scoppio improvviso, come invece era avvenuto nel 2008 in seguito alla crisi americana e di alcuni big della finanza.

Eurostat ha calcolato che, nel decennio iniziato con il 2010, i prezzi delle case sono letteralmente esplosi in diversi Paesi, specialmente quelli dell’Est Europa: Estonia +199%, Ungheria +174%, Lituania +142%, Lussemburgo +136%, Lettonia +133%, Austria 126%, Repubblica Ceca +125%. I motivi sono numerosi. In primo luogo, il lungo periodo di tassi super abbordabili per i mutui, ma spesso concorrono anche regimi fiscali agevolati, sulle persone e sulle società. Regimi, in questo caso, che hanno indotto multinazionali o startup a trasferire uffici o stabilimenti in questi Paesi, alimentando di riflesso il mercato immobiliare.

In conclusione, la situazione in questo momento è davvero drammatica, che vede gente adulta, uomini, donne di mezza età di 40, 50 anni, professionisti affermati, essere costretti a spendere gran parte delle loro entrate per l’affitto di case in condivisione, e c’è da ritenersi anche fortunati, considerando che molte famiglie del ceto medio si sono ritrovate letteralmente in strada in molte zone d’Europa. Tutto questo, probabilmente a seguito dell’attenzione dei media e di imponenti manifestazioni, specie qui da me a Lisbona, sembra possa avere fine e andare incontro a un cambio di rotta. Vedremo.

Francesco Favia

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